FISCALITÉ DES SCPI
La fiscalité des SCPI selon votre patrimoine
Un cadre fiscal différent selon la localisation des actifs
🇫🇷 En France
Pour une SCPI, les revenus et les plus-values d’actifs immobiliers situés en France sont fiscalisés ainsi :
Revenus fonciers : considérés comme tels, ils sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu + prélèvements sociaux (18,6 %). Deux régimes fiscaux : le réel ou le micro-foncier.
Plus-values de revente : imposées à 19 % + 18,6 % de prélèvements sociaux, avec abattement progressif selon la durée de détention des parts.
🇪🇺 En Europe
SCPI avec des actifs immobiliers investis hors-France :
Pour une SCPI, les revenus et les plus-values d’actifs immobiliers situés hors France dépendent des accords fiscaux entre la France et les pays concernés (convention fiscale). La plupart du temps, les revenus ne sont pas soumis aux Prélèvements Sociaux (18,6 %) et l’impôt est prélevé à la source, c’est-à-dire directement par le pays où se situe l’actif immobilier.
Deux principes s’appliquent : « Le Crédit d’Impôt » et « Le Taux Effectif ».
Le prélèvement à la source par le pays où se situe l’actif permet à l’investisseur de SCPI de bénéficier du principe de Crédit d’Impôt ou du Taux Effectif, permettant ainsi de bénéficier d’une imposition moins importante que si les revenus étaient issus de source française (dans le cas où l’imposition du pays où se situe l’achat est moins importante).
L'imposition des revenus de source étrangère
Les revenus fonciers générés par des biens immobiliers situés à l’étranger et perçus via des parts de SCPI sont imposables en France dans la catégorie des revenus fonciers.
Généralement, la SCPI paie directement l’impôt pour le compte de ses investisseurs dans les pays étrangers. Lorsque l’épargnant reçoit le revenu de ses parts de SCPI sur son compte, celui-ci est donc net de l’impôt étranger.
Cependant, le montant de l’impôt peut être influencé par les crédits d’impôt et les conventions fiscale visant à éviter la double imposition que la France a signées avec de nombreux pays. Ces mécanismes visent à éviter que les investisseurs ne soient imposés deux fois sur le même revenu : une fois dans le pays où se trouve le bien immobilier et une seconde fois en France.
À noter : les revenus fonciers étrangers ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux de 18,6 %.
La taxation des plus-values immobilières à l'étranger
La réalisation de plus-values sur la vente de biens immobiliers situés hors de France pose également des questions spécifiques. En effet, le régime d’imposition de ces plus-values doit tenir compte des règles fiscales du pays où le bien est situé ainsi que de la fiscalité française.
Comme pour les revenus fonciers, des conventions fiscales visant à éviter la double imposition peuvent s’appliquer, limitant l’impôt à payer ou permettant d’obtenir un crédit d’impôt en France pour les sommes acquittées à l’étranger.
La fiscalité applicable est susceptible d’évoluer et dépend de la situation personnelle de chaque associé. Il est recommandé de se rapprocher d’un conseiller fiscal avant tout investissement.